港人在深圳購買二手住宅，風險最集中的時間點其實不在簽約當日，而在「傾好價」到「完成不動產轉移登記」之間。簽約及付款前必須查清五件事：一是港人（境外個人）在深圳的購房資格與限購要求；二是產權狀況，包括抵押、查封、共有人及在租情況；三是物業性質，分清「紅本」商品房與綠本、回遷房、歷史遺留違法建築等不能正常過戶的樓；四是付款次序、定金性質與資金監管安排；五是網簽合同與補充協議的違約責任條款。先查後簽、先監管後付款，是港人避免「錢付了、樓過唔到戶」的基本次序。
為何風險集中在「簽約前」而不是「簽約後」
不少港人以為，只要雙方簽了買賣合同、中介又在場見證，交易就「有保障」。但在內地法律架構下，合同與產權是兩件事。《中華人民共和國民法典》第215條明確採取「區分原則」：當事人之間訂立有關不動產物權轉讓的合同，除法律另有規定或當事人另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。
換句話說，合同有效，只代表你可以追究對方違約；但第209條同時規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記才發生效力，未經登記不發生效力。樓未過戶，法律上仍不是你的。到了這一步，你手上只剩下「債權」——即向賣方追討違約責任的權利，而不是物業本身。
所以真正要做的功夫，是在落訂之前把「能不能過戶」「過戶前有無障礙」查清楚，而不是出事後才找律師補救。中介口中的「包過戶」「冇問題」，屬於商業陳述，並非法律保證；口头承诺若无写进合同，日后举证相当困难。
第一關：港人購房資格與限購政策
香港居民在內地購房，屬「境外個人」範疇。根據住房和城鄉建設部等部門《關於進一步規範境外機構和個人購房的通知》，境外個人在境內只能購買一套用於自住的住房，並須符合當地城市的具體執行要求。深圳各區在實務上通常會要求提供往來港澳通行證、在深圳工作或學習的證明材料、婚姻狀況聲明等，具體清單以遞件時不動產登記機構及住建部門的現行要求為準。
- 名額問題：若買方名下在內地已有住宅，可能直接喪失購房資格，簽約前應先做資格預審，而非簽約後才發現網簽做不了。
- 借名買房風險極高：以內地親友名義登記，實際由港人出資，一旦登記人離婚、負債、被強制執行或反口，出資人往往只能主張債權，難以主張產權，舉證亦相當困難。
- 公司名義購房：以內地公司名義持有住宅，涉及稅務、持有成本及轉讓限制，不宜輕率採用。
第二關：產權查冊——抵押、查封、共有人與租客
簽約前應取得不動產權證書（俗稱「紅本」